携手共进
创造美好未来

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行,商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则?

只有公摊计算和公摊收益公开透明,才能有效缓解业主、开发商和物业公司之间的矛盾。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行),商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则?

文|刘鑫,《财经》特约作者

编辑|王波

买家苦了很久了。

近日,内蒙古自治区住房和城乡建设厅对政协委员王风华的提案作出了答复(以下简称“答复”),让公摊话题再度火热。在《批复》中,内蒙古住建厅承诺将取消“公摊面积”列为近期需要修改的立法项目建议,上报住建厅。

关于共用泳池的争论已经持续了一个月。今年8月,多个相关话题在社交平台引来网友围观:专家称取消公摊面积不可行;专家称取消公摊或影响购房者权益;专家称取消公摊将导致房价大幅上涨…

在置顶留言中,有网友反驳“国外没有公摊面积,购房者吃了大亏?”“为什么发明泳池的中国大陆和香港(以下简称“香港”)都取消了,大陆却没有?”

共用水池的概念是由香港提出的。上世纪50年代,香港地产商为了促进销售,将整栋公寓分割成几套房子出售。为了解决公共区域的费用分摊问题,pool应运而生。

1995年,大陆官员也定义了这个池子。在今年发布的《商品房销售面积和分摊公共建筑面积计算规则(试行)》中,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公共建筑面积(分摊)。

公摊本来是中国解决住房问题的一种定价模式。但在随后的几十年里,公摊比例越来越大,购房者获得的套内面积不断缩水,这也导致购房者的不满情绪越来越大。

购房者抱怨,他们的房款很大一部分用来买公摊,但公摊的测绘不透明,他们怀疑开发商可能从中获利;另外,物业公司对公摊的管理不规范,业主不分享公摊面积收益。

至于备受争议的《财经》,众所周知,开发商拍地的时候,是要交公摊的。一般他们不会主观故意扩大公摊面积,所有的设计都是建立在房子卖的好的基础上;取消公摊不会导致房价大幅上涨,但取消制度很难一蹴而就。目前解决矛盾最好的办法就是让池子收益也惠及业主。

矛盾缘于误解

公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、走廊、地下室、值班门卫等公共空用房。

一位北京购房者认为,公摊面积没有全国统一标准,开发商有操作间空,不透明的部分让购房者难以分辨。再加上物业费、取暖费都是按照总面积而不是实际面积来计算的,这让并不富裕的购房者雪上加霜。

另外,这几年全国各地都有大量业主抱怨电梯属于公摊面积,电梯的广告收入应该属于小区业主,但是他们不知道这个收入去了哪里。

对于开发商主观意图放大公摊面积的质疑,一位房产规划师告诉《财经》,公摊的大小是由很多因素决定的,比如项目定位、开发商自身产品线、国家标准等等。消防、通风、疏散都有国家规定,水池不能太小。

其次,每个项目的定位不同。比如,刚需项目需要减少公摊,扩大室内面积;为了改善项目,应考虑公共区域的质量。面积不能太小,但也不能太大,因为太大的池子会导致房间获得率低,影响销售。豪宅项目装修要有格调,可能要放大公共面积,把公摊做大。

另外,知名开发商都有固定的产品线,他们的户型设计都是标准化的,其中成本、立面、报备规定风险、施工难度等各种因素。而公摊面积的大小只是设计中较低的考虑因素。

实际操作中,公摊面积的计算还会经过多重核对。财经了解到,公摊比例基本可以在项目规划阶段确定,需要政府的审核,后续的设计施工只是修缮。理论上,规划许可证和施工许可证上的建筑面积与竣工实测面积的偏差不允许大于3%。超过这个范围,买受人有权通过法律途径解除合同,要求开发商返还已付房款及利息。

一个重庆碧桂园项目始终印证了这个说法。他补充说,开发商在取得规划许可证和施工许可证后,会经过两次测绘:一次是预售前的预测图,预测图的面积数据,开发商可以用于预售,也是合同中面积的来源;另一次是竣工后实测,作为房屋交付后面积与产权证面积补差的依据。这两项测量都是由规划局批准的有资质的测绘机构进行的。在目前严格的审批政策下,开发商基本不可能操纵。

内蒙古住建厅在回复中也表示,“分摊面积的确定”专业性较强,广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性和准确性缺乏专业知识,也无法直观了解实际套内面积。这是消费者产生疑虑和矛盾的主要原因。

关于物业费和供暖费的问题也在回复中有所回答。物业服务企业根据小区面积、合同内容等因素,计算出服务总费用,在业主之间分摊后,产生物业费。每户业主缴纳的物业费与面积计算方式无关,而是与每户业主占小区总面积的比例有关。取暖费也是如此。当输出供热热量不变时,总供热价格不变。如果按照套内面积收费,供暖单价会提高,居民承担的成本不会降低。

另外,取消公摊不会影响总房价。财经了解到,大部分开发商在销售时都会注明每套房屋的建筑面积和套内面积。如果按套内面积计算价格,单价高一些,但总价和按建筑面积计算的一样。

“羊毛出在羊身上,池子部分要付出成本。这部分费用最终还是由业主承担。不是池子的话只是换个计算方法而已。”前面提到的项目总是说。

就算池再多,开发者也赚不到更多的钱。如果池子少了,房价不太可能快速上涨。

罗兰·贝格城市发展高级研究员刘镇伟也表示,这部分成本最终将由购房者承担,无论是否有公摊。事实上,香港取消泳池后,居民综合购房成本并未降低。

他还认为,同一栋楼里不同的楼有不同的公共空房间和设施,不同的单元和楼层占用不同的公共设施。所以公摊可以在一定程度上帮助购房者更好的选择户型、楼层、户型。

如何保护购房者权益?

泳池的存在并不全是负面的。即便如此,很多购房者在买房时也不喜欢被绑在池子里,尤其是当下,市场下行,购房者的话语权更大,取消池子的呼声与日俱增。

不过,不少业内人士认为,中国短期内完全取消池子的可能性不大。

刘伟认为,在疫情和国际紧张局势的影响下,未来两年国家的首要任务是控制疫情,促进经济持续复苏,重振市场信心,提高社会福利。取消公摊涉及制度调整、执行监管、存量变更等多个方面,实际执行难度较大。而且由于国内不同地区差异很大,取消需要由城市来实施,可能会占用更多的公共资源。

前述地产规划师也表达了类似的担忧。他认为,在整个开发过程中,从政府规划到土地出让,再到报建、施工、物管、税务,目前各单位都是以建筑面积为标准。一旦改变,所有参与单位和规格都要随之改变,这将带来巨大的行政成本。

2013年,中国香港特别行政区政府发布《一手住宅物业销售条例》,正式结束公摊定价,规定新房的面积和售价只能用使用面积表示。这是政府、购房者、开发商之间半个多世纪博弈的结果。

刘镇伟认为,如果取消泳池成为全社会的共同强烈诉求,政府一定会采取相应措施,完全取消泳池是有可能的。但是现在最重要的是满足社会需求。让房产交易需要更加透明和规范,让社会充分认识到公摊的作用,取消公摊带来的不良影响。

刘伟认为,在规范住房交易方面,还需要进一步的细则。要对不同建筑类型、楼层、户型的公摊分摊比例设定上限,规范整栋建筑公共面积总和与各房产单元公摊面积的匹配程度,要求公摊部分的单位成本和交付标准在购房合同中如实反映。

同时,应加强监管和相应的惩罚措施。对于期房销售,要加强售前和售后验收监管。如果交付结果与合同承诺有差距,开发商需要对购房者进行补偿,并可能承担一定的行政处罚;二手房交易,除建筑面积外,套内面积、分摊系数等都要在合同中明示。收房后实测套内面积低于合同约定的,出卖人应赔偿买受人相应损失。

一旦房子到手,池子业主更大的不满是池子收益不能和物业公司分成。

《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人使用业主共有部分产生的收益,扣除合理费用后,属于业主共有。

《财经》了解到,现实中,并不是所有的物业公司都能向业主公开公共区域的收支情况,业主与物业公司的纠纷屡见报端,包括一些知名的物业公司如头部央企。

韩毅物业服务研究院研究总监李燕杰认为,公摊面积的管理应该规范化,让业主分享公摊面积的利润。她提到,目前头部企业每季度甚至每个月在社区展示栏列出公共收支明细是比较好的做法。公共收益一般作为维修基金,用于公共区域维修和小区改造。如果有盈余,有些企业会以分红的形式分配给所有者。

以万科物业为例,其全国管理项目的每一个电梯广告位都会统计清楚,录入系统。居民可以查看电梯位置、阶梯媒体类型、应收和实收金额、收入利用率等列表详情。通过万科物业的“住在这里”App。此外,全体业主可以通过业主大会提出对共用部位的管理和审查计划,或者以年度审计报告的形式审查合同文件。

但是,能做到公共区域透明公开的物业公司就那么几家。更好地维护业主权益,需要业主委员会的有效运作,需要全体业主权利意识的觉醒。

中国人民大学房地产研究中心执行主任郭大卫表示,公摊房和共享房的成本不同,对于购房者来说使用价值也不同。分别探讨共有房和共享房的合理定价也是一个可行的办法。

(文中作者为《财经》特约作者,实习生杨晓鸽对本文亦有贡献)

版权声明:本站资源及文章图片来自互联网及其他公众平台,版权归原作者,如有侵权请联系我们删除!
文章链接:http://www.rujiaoqi1.com/150768.html