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作为一个成熟的城市商圈,东商圈每一寸土地的优越感让很多购房者向往。

但就是这样的黄金地段,还有一个楼盘卖了八年还在卖——天长东盟中心城。

8年前开盘至今价格已经飙升到3万+/㎡。

非别墅、非江景、非大型房企开发。

值这个价吗?

第一部分

项目建筑是“独一无二的”

昌东盟中心城位于青秀区桂雅路16号。早在2013年就开通了,到现在已经八年了。

相信经常经过东尚区的老铁路都见过这个楼盘。

其独特的建筑设计在东商圈众多房源中相当抢眼,很难不被注意到:

外立面是黄褐色的,屋顶的宝塔矗立在半圆形的穹顶上。整体风格是欧式的。

只是墙上有很多看起来像是佩戴宝剑的装饰品。看起来还挺像《天下七剑》的。这是什么风水局?

不知道这里吃瓜的人对此怎么看?

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▲天长东盟中心城A、B地块立面

项目体量不小,总占地288亩,分为ABCD四块地进行开发。

其中地块A、B作为一期率先开盘,入住率最高,底层商户成熟,居住氛围浓厚。

不幸的是,商店的生意相当冷清。

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▲天长东盟中央街店

C、D地块命名为天长青山公馆,作为二期出让。所以CD和AB地块的建筑立面设计略有不同。

立面是米色和雾蓝色的对比,屋顶也是宝塔和半圆穹顶。

与一期AB座建筑相比,色调更加醒目,设计也相对美观。

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▲天长东盟中心城D座立面(天长青山公馆)(摄影:赵翔)

项目整体欧式的建筑设计让头条军觉得很熟悉,然后他在网上找到了建筑风格的来源。

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▲清真寺(图片来源:网络)

据置业顾问介绍,二期D地块的入住率已经达到40%。

但实际上这个入住率并不高,这也和提高业主装修周期以及地块还在售有关。

第二部分

推送间隔6年,节奏慢?

像《头条君看老板块系列》上一期的柯胜,天长东盟中心城市的推盘节奏很慢。

因为拿地时间太长,头条君未能得知具体时间。

第一次是2013年9月,一期以8字价成交,远超当时南宁住宅均价1000元左右,随后于2015年初开始交房。

然后6年后(即2019年)项目二期开始推出,价格飙升至3.2万/㎡。

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▲天长青山公馆D座(摄影:赵翔)

其实早在2014年,工地二期就已经开工了。结果没开多久就成了真正的现房。

对于推的节奏慢的原因,众说纷纭。

除了有遮遮掩掩的嫌疑,头条君还从传言中了解到,天长青山公馆当时申请的备案价格偏高,与南宁的“限价”政策相冲突,因此未获批准,不得不如此“遮遮掩掩”。

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▲天长青山公馆C座(摄影:赵翔)

然而,项目二期从2019年开盘至今,依然没有卖出空,甚至连C地块依然没有出来,这让吃瓜群众直接怀疑开发商“会犯错”,一直在“遮遮掩掩”。

但是,吃瓜群众也一定知道,覆盖市场需要一定的资金,只有资金稳健的开发商才有信心覆盖市场。

第三部分

“豪”字是二期工程的头

接下来一定要重点关注天长青山公馆C、D地块。

两者相差很大:地块C是85亩,地块D是56亩;所以容积率也不一样:地块C是1.75,地块D是1.15。

首先看目前在售的D地块。住宅楼9栋,均为平板,已于2016-2017年交房。

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▲天长青山公馆D座(摄影:赵翔)

建筑的层数是一个亮点:因为靠近青秀山,建筑高度有限,所以建筑只有10到15层之间,一层做成框架空层设置门厅。

对于不喜欢超高层的购房者来说是非常满意的选择。

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▲地图示意图

基于项目“豪宅”的调性,楼梯户数比例仅为一梯两户,两梯两户。公寓建筑面积在169㎡至191㎡之间,层高3.15米。

14㎡的公寓只建了三个房间,公寓的每个空房间都做得相当宽敞。

主卧和次卧为套房,有飘窗、卫生间和衣帽间,总面积分别约为30㎡和21㎡。

客厅和餐厅一样开阔,分别是5.2m宽和5.85m宽,厨房是开放式的。

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▲184㎡公寓(来源:房天下)

设计有3个阳台和露台,南北通透。

两个主阳台的空房间也相当丰富:北阳台深2.6m,南阳台长8.5m。

另外,将目前商品房市场较为少见的两个花池赠送给阳台,在南宁早期户型设计中较为常见,可能与项目早期开发设计时间有关。

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▲住宅阳台花池示意图(来源:网络)

84㎡户型美中不足的是空房间设计不够合理,房间门正面对着,入户门正对着过道,容易有直通流。

业主在后期装修时需要更加注意对其进行分区,空之间的使用率也会受到一定影响。

69 ㎡的户型略逊于184㎡的户型。

也是三室三阳台(配有花池),但套房只有一个主卧,面积约28㎡;其中一个阳台是阳光房,位于主卧旁边。

南北两个主阳台并不是完全对立的。南面阳台的长宽都是独一无二的:长2.3米,宽3.3米,长度小于宽度。

客厅空宽敞,5.1m宽;餐厅比较窄,大概4米左右宽。

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▲169㎡户型(来源:房天下)

缺点是门对着门,入户门对着过道。

南宁商品房智能销售公示平台信息显示,目前D座只有12套房源(共202套)在售,库存不算太多,属于清仓状态。

第四部分

这个项目的优点和缺点都很明显

接下来简单介绍一下天长青山公馆未售C地块。

一共9栋房子,最低7层,最高26层。

与D地块相比,C地块包含10栋楼中间的房子,户型更大更好:面积在220㎡到380㎡之间,层高3.5米,装修设计空非常大。

阶梯比例更低:两梯两户和三梯两户。

除了七层平房,高层住宅都配有“保姆电梯”,位于楼房后侧。业主进出的私密性很强,是妥妥的豪宅。

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▲天长青山公馆C座(摄影:赵翔)

项目二期总价也相当“豪华”,均价2.2万/㎡左右,总价高达1500万/套,而且是毛坯交付。

剩下的配套,老铁应该都知道个八九不离十:

位于东商圈,商业设施没有太多的浪费口舌。

南面是李宁体育馆和青秀山,也有自然景观。学区是桂雅路小学(桂华校区)和南宁三中,一路之隔,幼儿园在项目内。

物业是万科,服务质量有口皆碑,费用不高:2.98元/m2。

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▲航拍天长东盟中心城市附近的城市(摄影:赵翔)

经过一波分析,项目的优缺点头条君也摸清了一个大概的思路:

①批量匹配质量很高;

②学区优质学校;

③容积率低,梯门比低,居住舒适度高;

④离东盟商圈最近的地铁站很远,但见仁见智;

⑤公寓产品空设计不够合理,减分;

⑥户型大,单价高——总价相当高。

第五部分

开发商是好业主

如上所述“只有资金稳健的开发商才有信心覆盖市场”,天长东盟中心城的开发商广西天长投资有限公司确实有这个资本。

据了解,该公司成立于1998年9月,是南宁当地的一家民营企业。其经营范围相当大:建筑、房地产、制造、餐饮、文化娱乐。

房地产是天长的三大产业之一,发展了天长凯悦国际、天长东盟中心城(天长青山公馆)。

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▲航拍东盟商务区(摄影:赵翔)

成立23年,只开发了以上两个项目,但步子不大,都属于改善板块,起点非常高。

选址也不错,都在东盟商圈。

至于项目何时推出最后一个地块(D地块),头条君在置业顾问口中并没有得到答案——“开发商资金链稳定,不缺钱,不着急。”

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▲尚未发售的C地块(摄影:赵翔)

或许这个楼盘的情况和柯胜市一样——高端改善板块的库存去化周期长,类似的新项目经常发生,竞争激烈。

项目总价在改善板块中比较高,去化压力很大。

看到这里,吃瓜的人觉得这个项目值这个价吗?
欢迎消息。

作者|徐怡君

审核|吴

编辑|刘玉婵

(来源:南宁楼市头条)

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