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小区容积率一般多高(小区的容积率多少比较好)

你在买房的时候最关注什么指标?产业、配套、户型……都没错!不过伴随着人们对于居住舒适度的要求越来越高,有一个参数正在成为成熟置业人群的关注焦点,那就是容积率。在业内人士看来,容积率的高低与居住体验、产品定位都有着直接的关系,能够避免需求与产品的“错配”——低容积率地块和低密度社区的受捧也说明了这一点。然而,对于普通购房者来说,过低的密度需要支付高昂的溢价同时给日常生活带来不便,业内普遍认为容积率为“3”左右的小区是性价比较高的选择。

文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐

名词解释:什么是容积率

容积率,是指一个小区的地上计容总建筑面积与用地面积的比率。例如,某地块面积为1万㎡,允许修建的总建筑面积为1.5万㎡,则该地块容积率为15000/10000=1.5。因此,同一块地,盖的房子越多,建筑面积越大,容积率就会越高。因此,对于购房者而言,容积率是影响居住舒适度的重要参考指标之一。

低容积率项目热度高

溢价受认可

“受到项目规模的影响,低容积率项目的成交量和成交金额不一定很大,但热度很高去化较好。”深耕项目一线多年的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,市场的成交数据也支撑了这一判断。以去年年底入市的保利招商海珠天珺为例,作为琶洲板块稀缺的低密小区,容积率为2.8,在总价较高的情况下开盘去化率达100%。而在今年三月首开的侨鑫汇景台,项目容积率仅为1.94,虽然在市场低位入市也给出了去化六成的成绩单。从土地市场的数据来看,在2021年容积率在1~2和2~3之间的地块溢价率分别为43.88%和8.71%,明显高于其它较高容积率地块。“低容积率的溢价是被市场认可的。”黄韬说道。在广州楼市中,低容积率产品成为了难得的共识区域。对此,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,低密度的产品一方面是购房者对于居住质量要求不断提升的需求,另一方面也是开发商丰富产品形式、提升溢价率的重要手段。

密度并非越低越好 容积率“3”最理想

低容积率项目之所以热度高,可以总结为宜居性及稀缺性两大原因。一般而言,小区容积率越低代表其密度低,绿化率以及楼间距都会越好,这使得房间内的通风及采光更优秀,住起来更舒服;反之,容积率越大,代表着共享小区公共资源的人也就越多,也就越觉得拥挤,电梯等待时间长。此外,高密度的居住人口还会对项目内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

另一方面,稀缺性则是从根本上决定该类产品价值的原因。在广州的中心城区,由于土地资源紧缺,多数楼盘被规划为高密度、超高层住宅。从近五年的土地出让数据显示,容积率在5以上地块占比逐年升高,而相对应的容积率在3以下的地块占比则逐年降低。“从集约用地的角度来说,未来项目的容积率从趋势上来说将会越来越高。”肖文晓表示,这决定了低密度产品的稀缺性。

既然如此,那是否代表买房时容积率越低越好呢?“不是的,低密度当然是舒服,但一方面需要支付额外的溢价,另一方面教育、医疗等配套都需要一定的居住密度作为支撑,过低的容积率很多时候是以牺牲便利度为代价。”黄韬表示,通常来说容积率低于1.8时则代表土地利用率较低需要支付高昂的价格,不适合普通购房者。“以一个面积10万~20万平方米、2000户左右规模的中等楼盘为例,一般认为‘3’左右的容积率性价比较高,生活舒适的同时,在市场上也好流通。”

与此同时,黄韬还指出,在中心城区与外围区域,对于容积率的要求应该有所区别。“中心城区而言,低于‘5’的容积率都是比较舒适的。”而从市场综合数据来看,一个居住体验良好的小区,高层住宅容积率不超过5.0,多层住宅不超过3.0。

专家建议:

识破“3的障眼法”

“为什么一个容积率在‘3’左右的项目,看沙盘时仍然感觉比较密?”许多有经验的置业者,在看盘时都会有这样的疑惑。这是因为开发商在打造“低密度”时往往会使用“高低配”的“小技巧”。据了解,地块的容积率往往是固定的,而市面上的新盘多为混合排布,即建筑上采用高层+洋房、高层+小高层+洋房、小高层+洋房+别墅等不同的搭配,在多样化的产品设计之下,容积率数值必然面临着被“平均”的问题。“因此在看容积率的时候,一定要区分清楚项目容积率和不同组团密度之间的区别。”黄韬建议道,购房者看房时应该要综合建筑密度、楼栋布局等多项指标进行参考。

肖文晓则表示,对于居住舒适度有明确要求的购房者,走出项目展厅,通过看实体板房、小区环境来建立现场感非常重要。“部分实在无法实现现场看盘的一手楼盘,建议可以通过公示的规划图和项目文件等,对相关信息进行验证。”但与此同时,肖文晓也指出,容积率是一个固定的数字,但项目的规划排布、园林打造等都会对居住体验带来明显影响。“选择在社区园林打造方面有口碑的开发商,例如龙湖、绿城等不失为一个捷径。”

此外,专家表示,考虑容积率还应结合这些参数看,一是绿化率,这一数据与容积率相关度较强,一般来说绿化率低于30%的小区密度较高。二是楼间距,按有关规定,以冬天的日照时间不少于60分钟为准则,楼高与楼间距的比例应约为1:1.2。以一栋标准层高2.9米24层的楼房来说,总高度为69.6米,其与前面同样配置楼栋间距应为83.52米。当然,实际中还需要考虑不同城市日照时间区别及不同楼层的区别。三是梯户比,一般来说,别墅、洋房、小高层的梯户比都为一梯一户或是一梯两户,而高层多为2梯4户或6户或者3梯8户等。

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