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40万房贷30年月供多少,40万贷款多少年最划算?

我同事上个月刚刚还了银行10万元,他的房贷从每个月7600元降到了6600元每月,他一共从银行贷款140万,还款30年,本息一共还款280万元。

他2021年回到西安,当时西安好一点地段的房子(交通便利、教育方便)已经在1.8万元/平方米左右了。经过一个月东南西北的考察楼盘,最终看中了西安南郊某地铁口附近的102㎡的商品房,均价2万元/平方米。

他一把付了60多万元,然后背负上了每个月7800元的房贷,成为了一名标准的房奴。好在他回到西安以后,很快就找到了一份月薪14000元的工作,每个月还完房贷之后,还有点结余。

他是学外语出身,从事外贸工作。以前在外地做外贸时,经常会帮助老外做一些兼职,可以赚一部分美金。经过四五年的积累,兼职所赚的美金已经有17000元。

上个月,他把美金兑换成人民币,一共兑换了11万元,然后还了银行的房贷本金10万元。因为房贷本金的降低到130万元,其每个月的房贷也减少了近1000元。

不过在这个月,他所在的小区又开始在出售车位,因为车位配比率低,小区内的住户数比车位数要多,造成车位供大于求。于是,他又借了亲戚5多万元,首付购买了一个车位,现在又多了每个月1000多元的车位贷款,不过好在车位贷款只有2年多一点。

于是,他又回到了每个月7000多元贷款的状态:6000多元的房贷,1000多元的车位贷款。而紧接着面临的是,交房之后的购置家具家电的这一笔不少于5万元的开销。

那么从上面的描述来看,提前还一部分本金,确实让自己每个月的房贷变少了,这不是好事情吗?那为什么还有人会产生疑问呢,说明这对所有背负房贷的人,提前还本金房贷,并不是一个适应所有人的标准答案,需要依据个人的实际情况做出适合自己的决定。

其实,在文西哥看来,是否“提前还房贷”,取决于以下几个因素:

1、房贷总共贷了多少钱?

这是一个最最最重要的需要考虑的问题,因为贷款的数目直接决定了每月的还贷数目。比如贷了40万,100万,200万就是截然不一样的。

假定都以贷款30年为例,按照现行的商品房房贷利率5.3%计算,贷款40万,每个月要还银行2200元房贷;贷款100万,每个月要还银行5500元房贷;贷款200万,每个月要还银行11100元房贷。

从2200元到11100元,这其中有特别大的区间跨越,对个人而言,所产生的房贷压力,也是成倍地增加。

那么这样看来,如果手中有10万元的存款,考虑提前还房贷,贷款40万的人提前还本金10万,就比贷款200万的人会好很多。

因为贷款40万的人提前还了10万元的本金,他的房贷就是从30万开始计算利息,每个月的房贷只有1000多元。而贷款200万的人,他的房贷本金仍然有190万,每个月的房贷仍然在10000元以上,压力并没有减轻多少。

2、个人每月能收入多少钱?

这也是个人是否考虑“提前还贷款”一个非常重要的指标,因为个人的月收入实际上反映了个人能够攒多少钱。

假定一个人的月收入在10000元,如果他还有年终奖金,那么其年终收入大概有13万元左右。除过家庭的月度开销(吃穿住用行等)之外,每年大概能攒下6-8万元,3年时间,大概能攒下20万元左右。

此时,如果房贷在50万以下,其实提前还款是比较明智的选择。因为一旦提前还款,其从银行的贷款本金,会有减半式地降低,其每个月所还的贷款也会明显地减少。相反的,如果年收入在13万元左右,贷款总金额却在150万以上,其实提前还贷的意义并不是很大。

另外一种情况,就是月收入在3-5万元左右,那么除过家庭的月度开销(吃穿住用行等)之外,每年大概能攒下至少30万元,2年时间大概能攒下50万元左右。

此时,如果房贷在50万左右,其实就可以选择提前还款,因为还款完毕之后,生活中的月度开销中其实就完全可以剔除房贷这一项。如果房贷在100万元左右,也可以选择提前还款,因为这样一来,每个月的房贷就比原来要减轻一半。此外,如果房贷在200万左右,也可以选择提前还款,让每个月的房贷钱数减少一些。

3、个人每个月的公积金有多少钱?

我国目前现行的公积金缴纳比例为5%-12%。因为考虑企业运营成本,私企的缴纳比例一般在5%,国企或者企事业单位的缴纳比例一般会在10%,个别福利好的企业或者单位可以做到全额缴纳。

这样算下来,其实个人的月收入是现在规定的工资的1.05-1.12倍。虽然只比规定工资多了0.05-0.12%,但其实如果个人工资基数比较大,那么3-5年下来,这还是一笔可观的收入。

比如,某人月薪为2万元,按照12%的公积金缴纳比例来算,每个月个人加企业的公积金可以缴纳4800元,那么1年就可以攒下57600元,4-5年的时间,就可以攒下20万元的住房公积金。

如果个人有这么高的公积金,其实也可以参照上述两种策略,依据自身的实际贷款本金数目,做出“是否提前还款”的选择。

当然,还有很多企业的公积金缴纳比例在10%以下,这种情况完全可以将公积金作为个人的固定储蓄,等过上5年,也至少有5万元,此时在结合自身工资收入积蓄,参照上述的两种策略,权衡一下是否需要“提前还款”的选择。

4、个人的家庭状况

很多人会有疑问,提前还房贷和个人的家庭状况之间有什么关系呢?其实,关系非常之大。

个人的家庭状况,其实就是个人家庭成员的状况,这无非就是生老病死和吃穿住用行,而这其中的教育和医疗则是大头。

比如,如果家庭中有还在上学的孩子,那么孩子每年的学费、课外兴趣班费、学习用具、吃饭穿衣、生病住院等等,在今天的中国一二线城市,单个孩子每年的花费在2-5万左右,北上广深可能更高。

比如,如果家庭中有健在的老人,那么老人的生病就医是一个很大的开销。虽然今天的国家医保可以报销大多数的医疗费用,但对于患重病的家庭而言,动辄几十万的医疗费用,许多家庭是一下子拿不出来的。

比如,如果家庭中有一辆轿车,那么在现在的二线城市,针对汽车这个消耗品的保险、保养、维修等等开销,每年固定在2万元左右。

再比如,这几年受到疫情的影响,很多行业都呈现了增长疲软的情况,有的行业甚至直接大规模裁员。那么个人的短暂性失业,也会成为家庭负担的一部分。

再比如,这几年实体行业与互联网行业都大不如前,如果贸然创业,在资金、地理位置、行业、运营手段、经营策略等方面一着不慎,就会满盘皆输,给家庭更大的经济负担。

以上的这些情况,要么是刚性花钱的地方,要么是凭运气搏未来风险巨大的地方,它们无一例外地都影响着家庭总体的资金储蓄,而这也直接影响了是否具备“提前还房贷”的基础。

5、总结一下

经过以上的分析,那么“提前还房贷,到底好不好”呢?

其实,从金融学上来看,对于背负房贷的人而言,正是在当初购房时,无法拿出全部的总房款,这才通过银行办理了按揭,当上了房奴,这是国家为了满足刚需购房家庭所做出的有利于购房者的政策。

至少在购房者看来,通过银行贷款,够得了属于自己的一套房产,结束了租房的困境,有了一个属于自己的家。但代价就是,必须承受银行5.6%左右的贷款利息,而且月供的房贷是和购房者所贷款的本金直接挂钩的:贷款的本金越多,月供的房贷就越多。

从经济学上来看,如果有一定的现金储蓄,提前去全款或偿还银行一部分贷款,这是法律允许的。同时,提前还房贷会直接影响你的贷款本金,继而直接影响你的月供贷款。

但上述的观点都是理论上的,理论之外我们更多地应该考虑自身的实际情况,也就是自己目前拿在手里的这部分资金,是不是在未来一两年、三五年之内会被使用到?一旦决定还了银行的贷款,家庭的收入是否依然可持续?如果老人和小孩一旦出现需要用钱的状况,这部分钱是否可以立即拿出来?

诚然,目前来看银行的房贷利率是比较高的,高过了市场上任何国有金融机构的任何一块理财产品的收益。你把自己拥有的本金拿来进行理财时,除过承担必要的金融风险之外,其所产生的收益完全盖不住同样本金的房贷所产生的利息。

但是,银行之所以设置如此高的房贷利率,显然是考虑了未来30年的通货膨胀的。也就是说,即使你不提前还款,一期不差地还完30年的房贷,银行也基本和你个人打了一个平手,即银行其实并没有从购房者身上赚到多少钱。

这里有一个例子或许可以帮助你理解:80年代初时,我国的人均工资在100元/月左右,年工资在1000元左右,但那时的房价都在1000-2000元/平方米。而现在大家月收入1万多,承受着1-2万/平方米的房价,80年代的人民月供几百元和现在的我们月供几千元,哪一拨的压力大?你细细思考一下。

反过来,我们以今天的收入再去看80年代的人们几百元的月供,是不是觉得特别轻松。

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